出租商用不动产，出租人和承租人应知道的涉税要点-pg电子下载

一、税率、征收率和预缴

根据国税【2016】16号公告，出租不动产如何缴纳增值税需区分纳税主体是一般纳税人还是小规模纳税人、不动产是老不动产（取得不动产时间为营改增2016年5月1日前）还是新不动产，还需区分是住房还是非住房。本文仅涉及商用不动产租赁。

（一）税率

1、一般纳税人出租老不动产的，可以选择简易计税方法，适用5%的征收率，也可以选择一般计税方法，适用11%的税率。

2、一般纳税人出租新不动产的，只能适用一般计税方法，适用11%的税率。

3、小规模纳税人出租不动产，不管是新老不动产，只能适用5%的征收率。这里需要特别提醒的是，纳税人有个常见的误区，认为小规模纳税人的征收率都为3%。其实，5%的征收率是营改增后新增的，为什么是5%？这是因为营改增前，营业税税率为5%。

需要提醒的是：

1、适用简易计税方法的，需要备案。

2、转租情形

纳税人在2016年5月1日后转租其于2016年5月1日前租入的不动产，可否适用简易计税方法？

（1）租入取得也是取得的方式

16号公告规定，取得是指直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得。虽然16号公告未明确租入取得方式是否属于取得的方式，但根据16号公告，纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产（以下简称出租不动产），适用本办法；此外，16号公告取得的方式有等字，未穷尽列举。因此，租入取得也应属于16号公告规定的取得方式。

（2）可选择简易计税方法

根据16号公告，取得不动产时间为营改增前的，一般纳税人可选择适用简易计税方法，因此，租入取得不动产时间为2016年5月1日前，营改增后出租的，可选择简易计税方法。

（3）重复纳税

此外，还需要提醒的是，一般纳税人转租不动产选择简易计税方法的，由于转租不动产并未规定差额征税的税收政策，会导致多交税，转租越多，重复纳税现象越严重，其实质就是营业税制缺陷的延续。

（4）取得术语的界定

 取得时间的界定，总局未明确，“取得”这样的大白话，易懂但不利于实操，合同签订日、定金支付日、交付日、开票日、正式入驻日？

（二）预缴

1、一般纳税人出租不动产，选择适用简易计税方法的，根据16号公告规定，在不动产所在地的国税机关预缴税款=含税销售额÷（1 5%）×5%，向机构所在地国税机关申报纳税，其实是形式申报。如不动产所在地与机构所在地在同一县市，向机构所在地国税机关申报纳税，下同。

2、一般纳税人出租不动产，适用（无论是选择适用还是必须适用）一般计税方法的，根据16号公告规定，在不动产所在地国税机关预缴税款=含税销售额÷（1 11%）×3%，向机构所在地国税机关申报纳税。

3、小规模纳税不动产，向不动产所在地国税机关预缴，向机构所在地国税机关申报纳税。

二、备注栏

营改增后，我国对增值税发票的取得的合规性方面规定了较多的要求，对于出租不动产的，国税【2016】23号公告规定，出租不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在备注栏注明不动产的详细地址。

这里需要特别注意的是，涉及不动产出租开具发票时，有个两不管原则和详细地址原则，即无论是专票还是普票，无论是自开还是代开，只要是出租不动产的，都应当在发票备注栏注明不动产的详细地址。

三、不合规发票的后果

（一）增值税

2017年版《增值税暂行条例》第9条　纳税人购进货物、劳务、服务、无形资产、不动产，取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国务院税务主管部门有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。

因此，根据增值税暂行条例，承租方取得的未在备注栏注明不动产详细地址的不合规专票时，进项税不得抵扣。因此，实务中承租方应当对此予以特别注意。

（二）所得税

不合规的发票能否在税前扣除是实务中税企争议中缠而不清、貌似无定论的问题，目前税务机关适用的相关法律和税收政策有：

1、国税发【2008】80号《国家税务总局关于进一步加强普通发票管理工作的通知》第8条第（二）款规定，在日常检查中发现纳税人使用不符合规定发票特别是没有填开付款方全称的发票，不得允许纳税人用于税前扣除、抵扣税款、出口退税和财务报销。

2、国税发【2008】88号《关于加强企业所得税管理的意见》第2条第二款第（三）项规定：加强发票核实工作，不符合规定的发票不得作为税前扣除凭据。

3、《税收征收管理法》第21条规定，纳税人购买商品必须取得合法有效的发票。

4、国税发【2009】114号《国家税务总局关于印发〈进一步加强税收征管若干具体措施〉的通知》第6条规定，未按规定取得的合法有效凭证不得在税前扣除。

5、国税【2011】34号《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》第6条规定，企业当年度实际发生的相关成本、费用，由于各种原因未能及时取得该成本、费用的有效凭证，企业预缴季度所得税时，可暂按账面余额核算，但在汇算清缴时，应补充提供该成本、费用的有效凭证。

笔者认为，从前述法律和政策来看，只有税收征管法是法律，其他如80文、88号文、114号文、34号文都是一般规范性文件，但税收征管法并未规定，纳税人未取得合法有效发票的后果，比如说相关支出不得在税前列支。此外，企业所得税法第8条规定，企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。换言之，企业所得税法也未规定纳税人未取得合法有效发票不得在税前列支。

因此，承租人取得未在备注栏注明的详细地址的专票时，可以在税前扣除。一旦发生税务争议，在行政诉讼中，纳税人可提出一并审查前述一般规范性文件。2018年行诉解释第148条规定， 没有法律、法规、规章依据，违法增加公民、法人和其他组织义务或者减损公民、法人和其他组织合法权益的，属于行政诉讼法第64条规定的“规范性文件不合法”。

当然，在实务中，作为纳税人还是尽量遵守国税总局的规定，一则很多纳税人有软肋，二则纳税人的确有切肤之痛，毕竟进项税不能抵扣。

（三）处罚

承租人取得不合规的发票后果比较严重，那对于出租人而言，其是否应当承担相应的税法责任呢？对此，《发票管理办法》第35条规定，违反本办法的规定，有下列情形之一的，由税务机关责令改正，可以处1万元以下的罚款；有违法所得的予以没收：应当开具而未开具发票，或者未按照规定的时限、顺序、栏目，全部联次一次性开具发票，或者未加盖发票专用章的。

四、结语

营改增后，出租不动产，无论是承租方还是出租方都应了解并遵守相关税收政策规定，否则会导致相应的税收风险。

本文转自：张新军说税，pg电子游戏试玩的版权归原作者所有。